Bonus ristrutturazione: cosa cambia dal 2027 (e perché il 2028 pesa di più)

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Ultimo aggiornamento: 20 luglio 2026. Fonte normativa: Agenzia delle Entrate — La misura della detrazione e i limiti di detraibilità (aggiornamento 26/01/2026). Base di legge: L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026), art. 16-bis TUIR.

In sintesi

Quasi tutti gli articoli sul tema si fermano a "dal 2027 il bonus cala". È vero, ma è la metà della storia — e non la metà più importante. Il calendario completo è questo:

Detrazione sempre ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Guarda l'ultima colonna, non la prima. Tra il 2026 e il 2028 la detrazione massima non si riduce di un quinto: crolla di oltre due terzi, da 48.000 € a 14.400 €. Perché nel 2028 cambiano due cose insieme.

Il 2027: cambia l'aliquota, non il tetto

Dal 1° gennaio 2027 le percentuali scendono di 14 e 6 punti:

• abitazione principale: dal 50% al 36%
• altri immobili (seconde case, immobili locati): dal 36% al 30%

Il massimale di spesa resta 96.000 € per unità immobiliare. Quindi il meccanismo è invariato e cambia solo quanto ti restituiscono.

Su una spesa di 96.000 € per l'abitazione principale, il passaggio dal 2026 al 2027 costa 13.440 € (48.000 contro 34.560). Su una spesa più realistica di 40.000 €, la differenza è di 5.600 €.

C'è un punto poco compreso: la distinzione tra abitazione principale e altri immobili, introdotta con il regime 2025-2026, resta anche nel 2027 ma si assottiglia (6 punti di scarto invece di 14), e sparisce del tutto dal 2028, quando tutti gli immobili vanno al 30%. Se stai pianificando lavori su una seconda casa, il tuo delta 2026→2027 è più piccolo (36%→30%): la scadenza ti riguarda, ma meno drammaticamente di chi ristruttura la prima casa.

Il 2028: cambia il tetto, ed è qui che fa male

Dal 1° gennaio 2028 il massimale di spesa agevolabile si dimezza: da 96.000 € a 48.000 € per unità immobiliare, con aliquota al 30% per tutti. Il regime resta in vigore fino al 2033; dal 2034 l'aliquota risale al 36%, ma sempre sul tetto ridotto di 48.000 €.

Le conseguenze pratiche:

1. Una ristrutturazione integrale esce dal perimetro dell'agevolazione. Rifare completamente un appartamento di 90-100 mq — impianti, bagni, serramenti, finiture — supera comunemente i 60-70.000 €. Nel 2026 tutta quella spesa è agevolabile. Dal 2028 tutto ciò che eccede 48.000 € non produce alcuna detrazione.

2. Il valore massimo dell'incentivo passa da 48.000 € a 14.400 €. È una riduzione del 70%.

3. Frazionare i lavori su più anni smette di essere una soluzione. Il massimale è riferito all'unità immobiliare e all'intervento, non è un plafond annuale che si rigenera: non puoi spendere 48.000 € nel 2028 e altri 48.000 € nel 2029 sullo stesso intervento e detrarre due volte.

Se hai lavori importanti da fare e stai valutando se muoverti ora o "tra un paio d'anni", il confronto vero non è 2026 contro 2027. È 2026 contro 2028.

Un esempio concreto

Ristrutturazione dell'abitazione principale, spesa 70.000 € (impianto idraulico ed elettrico, due bagni, serramenti, tinteggiature).

Rimandare di un anno costa 9.800 €. Rimandare di due anni costa 20.600 € — quasi un terzo dell'intero lavoro.

Cosa non cambia

Alcune regole restano identiche nel passaggio d'anno, e vale la pena saperlo perché sono quelle che fanno perdere la detrazione più spesso delle aliquote:

• Conta la data di pagamento (criterio di cassa), non la data dei lavori né della fattura. Rileva l'addebito sul conto.
• Serve il bonifico parlante con causale normativa, codice fiscale del beneficiario e partita IVA dell'impresa.
• La detrazione è sempre in 10 rate annuali e richiede capienza IRPEF: la parte che eccede l'imposta dovuta si perde.
• Sconto in fattura e cessione del credito restano non disponibili. Bloccati in via generale dal DL 16 febbraio 2023 n. 11 (in vigore dal 17/02/2023) e con le deroghe residue chiuse dal DL 39/2024. Non è una misura in scadenza: è già chiusa oggi.
• Le caldaie "uniche" a combustibili fossili restano escluse, mentre sistemi ibridi, pompe di calore ad assorbimento a gas, microcogeneratori e generatori a biomassa restano ammessi (Circolare AdE 8/E del 19/06/2025).
• Dal 2025 opera il tetto complessivo agli oneri detraibili per redditi superiori a 75.000 € (L. 207/2024): rileva sulla rata annuale.

Anche ecobonus e sismabonus seguono lo stesso calendario di aliquote (50%/36% nel 2026, poi la discesa). Attenzione però: l'ecobonus ha massimali propri per tipologia di intervento (art. 14 DL 63/2013 — ad esempio 60.000 € per involucro e schermature, 30.000 € per i generatori), che non coincidono con i 96.000 € del bonus ristrutturazione. Per il sismabonus, le maggiorazioni al 70-85% legate alla riduzione di classe di rischio non si applicano già dal 1° gennaio 2025.

Come si pianifica, allora

Se i lavori sono già decisi, la domanda non è "conviene fare in fretta" ma "riesco a pagare entro il 31/12/2026". Il vincolo non è il cantiere, è il bonifico.

Se i lavori sono grandi e non stanno in un solo anno, considera che un acconto pagato con bonifico parlante nel 2026 segue le regole del 2026, anche se il cantiere prosegue nel 2027. Non è un espediente: è il funzionamento ordinario del criterio di cassa. Vale la pena impostare il contratto e il piano di pagamento con questa consapevolezza, insieme all'impresa e al commercialista.

Se invece stai valutando se fare i lavori, il numero da tenere in mente è quello della tabella sopra: la finestra 2026 vale, su un intervento medio, fra 5.000 e 20.000 € in più rispetto agli anni successivi.

Una nota di onestà. Alla data di questo aggiornamento non esiste alcun provvedimento che proroghi il 50% oltre il 2026. Ci sono state dichiarazioni politiche su una possibile estensione nella Legge di Bilancio 2027, legate agli equilibri di bilancio. Nessun atto normativo. Costruire il piano su una proroga non ancora deliberata sposta il rischio su di te.

E adesso, concretamente

Pianificare significa avere preventivi in mano con mesi di anticipo, non a ridosso della scadenza — quando peraltro gli artigiani sono già saturi.

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Approfondimenti: Cosa fare entro il 31 dicembre 2026 · Sconto in fattura e cessione del credito nel 2026

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Questa guida ha finalità informative e non sostituisce una consulenza fiscale. I dati sono verificati alla data di ultimo aggiornamento indicata; la normativa fiscale può cambiare. Per la tua situazione specifica rivolgiti a un commercialista o a un CAF.